부동산이 시끄러운 3가지 이유: 도시화

미국발 금융불안과 신용경색이 세계 경제를 공포 속으로 몰아넣으면서 지난 90년대

일본 부동산 버블 붕괴 때와 닮은꼴이라는 얘기까지 나오고 있지만 우리네 부동산은 ‘태풍의 눈’이다.

일본식 장기 불황을 우려하는 분위기 속에서도 오히려 도심권 땅값이 크게 오르면서 집값이 강세장으로 변해가고 있다.

상업지 땅값은 이미 3.3㎡당 1억5000만원대를 넘어섰고 강북권의 웬만한 주택지는

단독이나 연립주택의 지분 투자가 성행하면서 4000만~5000만원대를 상회할 정도로 가파르게 오르고 있다.

연례적으로 전세가격 급등→소형 아파트 매수세 확산→중형대 집값 상승, 토지시장 불안의 메커니즘이

재가동(?)되는 이유는 뭘까.

이는 지난 60년대 이래 급속하게 진행되고 있는 도시화에 따른 도시용 부동산 수급이 제대로 이뤄지지 않고 있는 데

근본 원인이 있다.

바로 한국 부동산은 사유화에 이어 두 번째로 ‘도시화’의 구조적 특성 때문에 시장이 항상 들끓고

매번 새로운 부동산정책을 요구하고 있는 것이다.

지난 2005년 우리나라의 도시화율은 90% 수준에 달했다.

지난 1960년~2000년까지 전체 인구는 85%(연평균 2.1%) 증가에 그쳤으나 도시인구는

무려 336%(연평균 8.4%)가 늘어나 얼마나 빠른 속도로 도시화가 진행됐는지를 입증해 준다. 이는 결국 심각한 도시 문제를 유발했고 엄청난 규모의 주거와 산업, 위락용 도시부동산 수요의 폭증을 가져왔다.

그러나 도시 용지의 공급은 항상 뒷북이었다. 개발시대에 접어든 지난 76년부터 2004년까지 도시인구는 97%가 늘어난 반면 도시 용지는 71% 증가에 그쳐 결국 심각한 도시용지난을 초래했다.

특히 전체 인구의 70% 이상이 수도권에 몰려 있는 심각한 수도권 집중현상은 도시 용지의 절대 빈곤을 초래해 고지가(高地價)를 유발한 것이다. 인구 밀도가 높으면 땅값은 자연히 비싸질 수밖에 없다는 평범한 진리를 부동산정책이 따라가지 못한 셈이다.

도시 용지의 부족이 얼마나 심각한지는 일본과 비교해 보면 쉽게 두드러진다.

예컨대 우리의 도시 용지는 2005년 현재 1인당 36.7평 정도에 그치고 있는 데 반해 일본은 무려 배 수준인 74.1평에 이르고 있다. 도로용지의 경우 우리는 지난 1985년 11.94평에서 2005년 16.4평으로 4평 정도 증가에 그쳤으나 일본은 현재 31평(2003년 기준) 정도에 이른다. 택지도 우리는 20년 동안 13.5평에서 16.2평 정도의 증가에 불과했지만 일본은 현재 39.3평 정도에 달해 우리의 배 수준을 웃돌고 있다.

가뜩이나 좁은 국토인데 여기에 도시 용지조차 충분히 공급지 못하고 있는 현실이 바로 땅값을 상승시키는 주범이 되고 있는 것이다. 도시 용지 가격이 연평균 15% 이상 뛰어오르고 주택 등 인프라 건설 비용이 급등한 이유도 여기에 있다.

전국토 면적의 0.6% 수준인 서울은 23~36%의 지가 상승을 가져왔으며 경기도 역시 연평균 20%를 넘어선 것으로 나타나고 있다. 사유지가 절대 다수를 차지하고 있는 상황 속에서 이 같은 도시 용지의 공급난을 해결하기가 더욱 어렵고 이는 바로 땅값 상승을 가져와 온 국민을 투기꾼으로 내몰고 있는 것이다.

주택의 경우도 마찬가지다. 원자재인 땅값이 오르면 주택가격은 덩달아 오를 수밖에 없는 구조를 지니고 있다. 더구나 유효수요가 도시에 있는 점을 감안하면 도시에 짓는 주택 역시 택지난 등으로 비싸질 수밖에 없는 게 현실이다.

다행히 90년대 초 5개 신도시 개발 등을 통한 200만가구 주택건설 이후 주택보급률이 계속 개선되면서 2005년 말 기준으로 전국은 105.9%에 이르고 있지만 서울은 89.7%에 그쳐 주택시장은 앞으로도 불안의 여지가 크다.

장용동 전문기자(ch100@heraldm.com)

2008년 03월 19일 (수) 10:47 헤럴드생생뉴스