소형 보유자는 집 팔아 무주택 자격을

소형 보유자는 집 팔아 무주택 자격을

[한겨레신문] 2007-01-16 19:49

[한겨레] ‘청약 가점제’ 대응 전략 올해 9월부터 기존 청약 제도를 대폭 손질한 ‘청약 가점제’가 공공택지와 민간택지 가릴 것 없이 모든 지역에 시행될 예정이다. 이에 따라 청약통장 가입자들이 내 집 마련 계획을 전면 재검토해야 할 상황에 놓였다. 전문가들은 청약 가점제 내용을 숙지하고 자신이 처한 조건에 맞춰 최선의 청약 전략을 준비해야 한다고 조언한다. 가점제 적용 어떻게?=청약 가점제의 항목별 가중치 등 최종안은 오는 3월 초 확정될 예정이다. 하지만 기본 뼈대는 정부가 지난해 7월 내놓은 초안과 크게 달라지지 않을 전망이다. 가점 항목은 △가구주 나이 △부양가족 △무주택 기간 △청약통장 가입 기간이다. 정부는 2010년 이후에는 여기에 △가구 소득 △부동산 자산 등을 추가한다는 방침이다. 먼저 올해 9월부터는 전용면적 25.7평 이하 민간주택에 대해서는 △가구주 나이 △부양가족 △무주택 기간 △청약통장 가입 기간으로 우선순위를 가리게 된다. 초안을 보면, 만점은 535점이며 가중치는 무주택 기간과 부양가족 항목이 상대적으로 높다. 또 전용면적 25.7평이 넘는 중대형 아파트는 가구주 연령 항목을 뺀 3개 항목만 적용한다. 다만, 중대형 아파트는 채권입찰제를 실시했는데 채권액이 같아 경쟁이 벌어졌을 경우에 한해 가점제를 적용하도록 돼 있다. 가점제 최종안 확정에서 가장 큰 변수는 무주택자로 간주하는 소형·저가 주택 범위를 어떻게 결정하느냐는 문제다. 정부는 기준을 공시가격 5천만원 이하(시가 7천~8천만원) 또는 전용면적 12~15평 이하 1주택 소유자를 무주택으로 인정하는 방안을 검토하고 있다. 청약통장 가입자라면 자신의 가점이 대략 어느 수준인지 계산해볼 수 있다. 예를 들어, 만 40살인 가구주로 부모님 중 한 명을 모시고 배우자와 자녀 2명이 있으며, 무주택 기간은 12년, 청약통장 가입 기간은 5년이라고 가정해 보자. 40살의 점수는 80점이며, 자녀 수와 가구 구성에서는 각각 70점과 105점씩을 받는다. 무주택 기간에서는 최고 점수인 160점을 받고, 통장 가입 기간에서는 52점을 받아 총점은 467점이 된다. 이 점수라면 어디든 청약해도 당첨권에 드는 수준이다. 내게 맞는 청약 전략은?=가점 항목 중 가장 비중이 높은 것은 무주택 기간과 부양가족이다. 이에 따라 20대나 30대 초반 사회 초년생, 자녀를 두지 않은 신혼부부 등은 상대적으로 불리해질 전망이다. 이들은 무주택자라도 대부분 항목에서 점수가 높지 않기 때문에 9월 이전에 분양을 받는 게 유리하다. 상반기 분양 예정인 서울 시내 재개발 아파트를 비롯해 인천 논현 지구, 용인 흥덕 지구, 용인 동천동과 성복동 일대 등에서 청약해볼 만하다. 그렇지만 9월 이전에 분양을 받지 못하더라도 낙심할 필요는 없다. 앞으로 시간이 흐르면서 무주택 기간이 늘어나고 자녀도 생기면 가점이 높아지기 때문이다. 다만, 소형주택을 보유해 무주택 범위에 들지 않는 신혼부부 등의 경우에는 선택의 갈림길에 놓이게 된다. 이들은 주택을 처분해 무주택이 된 뒤 가점을 높이거나, 중대형 청약예금으로 갈아탄 뒤 주택 소유자도 크게 불리하지 않은 중대형 평수를 노리는 방법이 있다. 중대형 청약예금 가입자인 1주택 소유자도 일단 9월 이전에 분양받는 게 낫지만 가점제가 도입되더라도 기회가 없는 것은 아니다. 중대형 평형 예금 가입자는 장기 무주택자보다는 1주택 정도를 가진 유주택자가 많기 때문에, 판교 새도시 주상복합 아파트처럼 분양값이 상대적으로 높은 지역에서는 사실상 유주택자 간의 청약 경쟁이 될 가능성이 크다. 이 경우 부양가족 수가 많고 통장 가입 기간이 길수록 유리해진다. 그렇지만 인기 지역의 경우는 9월 이전에 분양받는 게 낫다고 전문가들은 조언한다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 “인천 송도 새도시, 파주 교하 지구, 용인 등지의 중대형은 청약해볼 만한 곳들”이라고 말했다. 서울 지역에서 중대형을 원하는 수요자라면 10월 분양 예정인 은평 뉴타운을 주목해볼 만하다. 은평 뉴타운의 전용면적 25.7평 초과 아파트는 채권입찰제와 가점제 적용 대상이 아니어서 추첨제가 적용되기 때문에, 주택을 소유하고 있는 청약예금 가입자들이 내 집을 늘려갈 최적지로 꼽힌다.