리모델링과 신축 어떻게 선택을 해야할까

서울시에서도 중심으로 갈수록 거주 인구수는 점점 들어들고 있다고 한다. 이러한 도시 공동화 현상이 일어나는 것은 아마도 도시계획의 발전적 흐름 때문이라고 보여 지는데, 업무시설은 도심으로 집중되고 이에 따르는 2차 산업은 그 주변을 감싸듯 분포하게 되며 그 주변 혹은 외곽으로 주거를 위한 군락이 형성되는 것이 전형적인 방사형 도시로 발전하면서 형성되는 자연스런 모습이다. 이렇듯 주거를 위한 기역이 도심에서 점차적으로 외곽으로 나가게 되면서, 도 심 내부에 남게 되는 주거공간은 오피스텔이나 커머셜 호텔과 같은 업무를 위한 임시적인 숙박시설로 바뀌게 된다. 자연적인 도시 구조의 변형으로 발생되는 건설의 추이는 도심내부에 업무용 빌딩들이 많이 들어서게 되는 것이기도 하지만 주거용 건축물이 그 용도를 달리하면서 일반 가족형 주거형태의 주택들도 원룸이나 오피스텔과 같이 업무를 위한 주거형태의 주택으로 바뀌게 된다는 것이다. 단독주택의 형태로 밀집된 주거지역에 지어진지 오래된 주택들은 이러한 도시계획의 변화에 발맞추기가 가장 어려운 형태의 건축물이 아닐 수 없다. 지어진지 오래된 터라 그 구조가 사전에 증축을 고려해 지어진 것이 아니기 때문에 오랫동안 상실된 구조적인 내력을 고려한다면 증축이 그리 쉬운 것도 아니고, 또한 살아온 연륜 동안에 구조를 조금씩 확장하여 이미 건폐율을 초과하여 수평적 증축을 한 경우도 많아 용적률 상에 여유가 있더라도 증축을 하기 위해서는 기존의 초과되었거나 불법적으로 지어진 부분을 철거하여야 하는 문제점을 안고 있는 경우가 많기 때문이다. 이러한 경우에는 차라리 어줍잖은 리모델링으로 변화를 모색하는 것보다는 과감히 신축이라는 방법을 선택하는 것이 더 좋은 방법일 수도 있다. 서울의 용산구에는 특히나 이런 단독주택들이 많은데, 46평의 대지에 건평 35평 정도의 창고용도의 반지하를 가지고 있는 30년이 넘은 단독 구옥을 가지고 있는 K님은 도시 외곽의 아파트로 이사를 하면서 그대로 임대를 주자니 낡은 가옥에 들어올 사람도 없을 뿐만 아니라 원룸을 찾는 수요가 더 많다는 공인중계업자의 조언을 받아들여 원룸으로 쪼개어 리모델링 하는 것을 검토하여 보았다. 반지하를 주거공간으로 꾸민다고 하더라도 임대를 주기도 어렵고 단지 지상층의 공간만을 원룸으로 꾸민다 하더라도 깔금한 구조의 원룸으로의 구조변경도 만만치 않고, 주차공간이 확보되지 않는다는 문제점은 그대로 안고 가야하는 상황이다보니 7,000~8,000만원 정도의 비용을 투자하여 리모델링을 하는 것보다는 1층에 주차장을 확보하고 건평 26평 정도의 4층 주택으로 신축하여 모두 임대를 하는 것이 오히려 효율적일 수도 있다는 제안을 받아들이기로 하였다. 연면적 90여평을 신축하는 비용으로 3억원 정도의 비용이 들어가지만 각 층당 임대보증금 만으로도 건축비는 충분히 충당할 수 있기도 하였지만, 어느 정도의 자금을 가지고 짓는다면 월세 수입만으로도 충분히 투자가치가 있다고 판단하였기 때문이다. 이처럼 건축물에 대한 수요를 파악하기만 한다면 리모델링과 신축 중 어느 것이 더욱 효율적인 방법인가에 대해서는 정확히 파악하고 대처할 수 있을 것이란 생각을 하여본다.

무단전재-재배포금지2008.01.30 (수)