무주택자 첫 구입, 넓은 집 갈아타기, 신혼부부 특별혜택…
새 정부 상황별 내 집 마련 전략
 집값 안정세 지속될 듯
전문가들은 대체로 올해 집값이 보합세에 그치거나 소비자물가상승률을 밑도는 소폭 상승에 그칠 것으로 내다보고 있다. 건설산업연구원은 올해 집값이 전국적으로 1.5%, 수도권은 2.0% 오를 것이라는 전망을 내놓았다.
집값이 안정될 것으로 예상하는 이유는 무엇보다 공급이 많이 늘어나기 때문이다. 김포 양촌 신도시, 수원 광교 신도시, 인천 청라경제자유구역 등 공공택지를 중심으로 신규 분양 물량이 대거 기다리고 있다. 분양가상한제를 피해 지난 연말 분양 승인을 신청한 민간택지 아파트들도 올해 상반기까지 계속 공급된다. 도시개발구역 등 일부 민간택지에서도 분양 물량이 꾸준히 나올 전망이다.
올해엔 분양 물량뿐 아니라 입주 물량도 많다. 전국에서 입주하는 아파트는 32만2천여 가구로 지난해보다 3.3% 늘어날 것으로 추산된다. 수도권만 해도 15만7천 가구로 지난해(14만363가구)보다 10.6% 늘어나고, 경기도 역시 8만8859가구가 입주해 지난해보다 16.4% 증가하게 된다. 서울 지역은 강남권 입주 물량 급증에 힘입어 전년 대비 46.8%나 늘어난 5만1801가구에 이를 전망이다. 새 정부도 급격한 변화 꾀하긴 힘들어
이명박 당선자는 참여정부 집값 급등을 수요에 비해 공급물량이 적었다는 수급불균형에서 근본원인을 찾고 있다. 앞으로 부동산 정책은 규제강화보다는 규제완화 쪽으로 방향을 틀고 시장 중시, 경제 논리, 공급확대 정책을 펼칠 것으로 예상된다.
하지만 ‘집값 안정’ 및 ‘서민 주거 안정’이라는 정책목표 유지와 최소한의 투기 억제장치는 그대로 지속될 가능성이 높다. 부동산은 정책변화에 민감하고 국민들의 실생활에 주는 충격이 큰데다 여론수렴, 입법절차라는 상당한 정책결정 과정이 소요되기 때문이다. 이미 대통령직인수위원회는 참여정부의 주요 부동산 정책 기조를 앞으로 1년간은 유지하겠다고 밝혔다.
다시 말해 길게 보면 이명박 정부의 부동산 정책기조는 상당한 변화가 예상되지만, 안정화된 시장의 흐름은 단기간에 쉽게 바꾸기 어렵다는 얘기다. 따라서 정권교체에 과도한 기대를 걸고 단기투자를 일삼다가는 낭패를 볼 수도 있다. 올해 내 집 마련 전략은
위와 같은 상황을 염두에 두고 2008년에 내 집 마련을 꼭 하고 싶은 이들에게 전문가들은 다음과 같이 조언한다. 1 주택 매수는 1분기가 적기정책변수를 제외하면 최소한 올해 상반기까지는 집값 안정 추세가 지속될 가능성이 높다. 특히 4월 총선이 기다리고 있는 만큼 새 정부가 규제 완화 보따리를 풀기 전에 집을 사두는 것이 유리하다. 올 하반기에는 종합부동산세 완화 가능성으로 집값이 강보합세를 보일 수 있는 만큼 상반기 전에 매수하는 게 나을 것 같다는 얘기다. 따라서 내 집 마련 시기로 올해 1분기가 가장 적절하다는 게 지배적인 분석이다.
구체적 매입 지역으로 김영진 내집마련정보사 사장은 “송파, 용인, 판교 등 강남권 수요가 움직이는 개발지역”, 곽창석 부동산퍼스트 전무는 “세금 부담으로 주택을 여러 채 보유하기 힘들어 수요가 몰릴 것으로 보이는 도심권이나 강남권 주택”을 추천했다.
입주물량이 많은 곳이나 일시적 1가구 2주택자 등이 내놓는 급매물을 잡는 것도 좋은 방법이다. 하지만 가격급락을 기다려 바닥권에서 급매물을 저가에 사겠다는 생각은 지금 별로 권장할 만하지 않다. 올해 종합부동산세 완화 등에 대한 기대감으로 지난해 가격이 떨어진 ‘버블세븐’ 지역이나 대형 아파트 단지가 다시 상승할 가능성도 있는 만큼 이들 지역을 눈여겨보는 것도 좋겠다.
다만 대출금리가 상승하고 있는 만큼 무리하게 빚을 내 집을 구입하는 것은 바람직하지 않다. 주택담보대출금리는 8%를 이미 넘어섰다. 2억원을 빌리면 매달 이자만 130만원이 넘는다. 2 무주택자는 청약가점을 최대한 활용하라
새 아파트 청약은 여전히 무주택자들이 가장 안정적으로 내 집 마련을 할 수 있는 방법이다. 공공택지는 이미 분양가상한제 아파트가 공급되고 있고, 내년 하반기부터는 민간택지에서도 상한제 대상 아파트가 본격적으로 분양될 예정이어서 가격 경쟁력이 있다.
무주택자 중에서 청약가점이 높은 수도권의 실수요자는 은평뉴타운, 광교, 청라지구 등 인지지역의 중소형을 적극 공략할 필요가 있다. 또 용산 등 서울 재개발구역과 한강 조망권 아파트도 고려할 만하다. 반면에 가점이 낮은 무주택자는 김포, 파주, 검단 등 물량이 많은 신도시 지역 공급물량을 공략하는 게 좋겠다. 하지만 분양가상한제 아파트는 계약 후 7~10년간 전매가 금지되기 때문에 투자보다는 실수요 목적으로 접근해야 한다. 전매제한은 지나친 규제라는 원성으로 완화될 가능성이 있어 정부의 정책 방향을 보고 청약전략을 수립하도록 한다.
신혼부부, 독신자 등은 무주택자이지만 가점에서 절대 불리할 뿐만 아니라 자금력마저 충분하지 않다면 당분간 내 집 마련을 보류하고 청약저축을 이용해 5년 이상의 장기전을 펴는 것도 생각해보자. 부양가족을 제외하고는 청약가점을 높이기 어려운데다 김포, 파주, 검단 등 신도시 물량과  서울과 수도권 뉴타운, 도시재정비촉진지구의 신규 중소형 분양물량도 5~10년에 걸쳐 꾸준히 나올 것으로 예상되기 때문이다. 예컨대, 서울지역에서 유망한 뉴타운 및 도시재정비촉진지구는 수색증산지구, 장위지구, 영등포구 신길지구, 동대문 전농 답십리 이문 휘경지구, 구로금천 역세권지구 등을 들 수 있다.
이 밖에도 신도시 등의 일시적 미분양을 노리거나, 거품이 어느 정도 제거된 지역의 재건축이나 재개발 지분을 사는 것도 괜찮다. 대형개발 호재가 있는 지역, 뉴타운, 도심재정비촉진지구에 관심을 둘만 하다. 수도권은 강남-분당-용인을 연결하는 기존의 경부고속도로 축 대신 강남-판교-광교-죽전-수지로 이어지는 ‘제2경부고속도로 축’과 영종-송도-청라-김포-파주 등으로 이어지는 ‘서부축’이 향후 각광을 받을 것으로 보인다. 충청은 아산신도시, 세종특별도시가 개발거점 역할을 하며 지방대도시는 기업도시, 혁신도시가 새로운 복합개발의 중심지가 될 것이다.
1가구 2주택자의 급매물 노리고
집 사려면 1분기에 사라 3 유주택자 넓은 집으로 갈아타기 전략 아이들이 자라면서 좀더 넓은 집으로 ‘갈아타기’를 하고 싶은 사람들은 지금이 집을 사야 할 시기인지, 좀더 기다려야 할 시기인지 판단이 잘 서지 않는다. 하지만 대선이라는 큰 변수도 제거된 만큼 이제 슬슬 움직여야 할 때다.
갈아타기는 소형에서 대형으로, 비인기 지역에서 인기 지역으로 옮기는 것이다. 최근 부동산시장에서는 소형과 대형, 비인기 지역과 인기 지역 간 주택 가격 차별화가 점점 커지고 있다. 부동산시장이 활황기에 접어들면 인기 지역과 비인기 지역 간 가격차가 더 커지게 마련이다.
갈아타기를 시도하기 전에 우선 자신이 보유한 주택이 수익성이 있는지, 없는지부터 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 인기 지역 소형 평형대라면 외곽지역 중·대형으로 옮길 경우와 대출을 받아 그 지역 내에서 옮길 경우 등 다양한 경우의 수를 검토·비교한 뒤 갈아탈 지역과 단지를 선택하는 것이 바람직하다.
당연한 얘기지만 갈아타기를 할 때는 내재가치가 높고 가격 상승의 여지가 충분한 곳을 선택하는 것이 중요하다. 조정기에도 가격이 잘 떨어지지 않는 상품이 블루칩이다. 대단지이면서도 학군·교통 등이 편리한 아파트를 꼽을 수 있겠다. 그리고 되도록이면 저평가된 지역을 찾아내야 한다.
자금 계획도 잘 짜야 한다. 갈아타기를 하려는 집값은 현재 살고 있는 집값보다 훨씬 비싼 경우가 대부분이다. 특히 투기지역과 투기과열지구 내 아파트는 주택담보비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 이중 규제를 받기 때문에 은행 대출 가능 금액을 파악한 뒤 매입 계약서를 써야 한다.
전문가들은 대출받을 경우 연이자가 소득의 3분의 1을 넘지 않도록 하는 게 좋다고 조언한다. 또 1주택자라도 매매가가 6억원이 넘으면 양도소득세를 내야 하기 때문에 살던 집을 원하는 값에 팔았더라도 시세차익이 모두 자기 몫이 되는 것은 아니라는 점도 고려해야 한다. 참고로 양도소득세는 새 정부가 부과 기준을 6억원에서 9억~10억원으로 올리는 안을 검토하고 있는 만큼, 6억원 이상 되는 집을 소유하고 있다면 서둘러 팔지 말고 새 정부가 정책 결정을 할 때까지 잠시 기다리는 것이 현명하다.
급매물로 눈길을 돌리는 것도 방법이다. 급매물을 사면 나중에 값이 떨어지더라도 손해를 덜 보기 때문이다. 운이 좋으면 현 시세보다 훨씬 싼 급매물도 잡을 수 있다. 해외로 이민을 가거나 급전이 필요해 서둘러 처분하려는 매물들이 이런 것들이다. 급매물을 잡기 위해선 원하는 지역의 가격 동향을 수시로 점검하는 게 바람직하다. 급매물을 고르더라도 입지 여건과 장기적인 상승 여력 등은 반드시 염두에 둬야 한다. 가능하면 실거주 수요가 많은 아파트를 잡는 것이 좋다. 추후 환금성 면에서도 유리하고 상대적으로 나오는 매물도 많기 때문이다.
문제는 값싼 급매물이 곳곳에 널려 있지 않다는 것이다. 급매물을 찾아내고 얼마나 발 빠르게 선점하느냐가 관건이다. 대기 수요가 많은 인기 지역 아파트일수록 더하다. 이 때문에 원하는 지역이나 단지를 한두 곳으로 한정하기보다 여러 곳으로 넓히는 것이 좋다. 평소 눈여겨봐둔 지역의 부동산중개업소와 친분을 쌓는 것도 중요하다.
급매물이라고 덥석 잡지 말고 일단 가격이 얼마나 싼지 확인하는 게 중요하다. 시장 침체기에는 주변 시세보다 10~15% 정도 싸야 매입을 고려할 만한 급매물에 속한다는 게 전문가들의 조언이다. 가등기나 가압류 등이 있는지 꼼꼼히 살펴야 한다. 유주택자 중 신규 분양을 통해 주택규모를 늘려나가려는 수요자는 추첨제 적용 물량이 25%인 중소형보다는 50%로 높아지는 중대형 아파트를 노리는 것이 당첨 확률을 높일 수 있다. 유주택자라도 현재 소유하고 있는 주택의 미래가치가 높지 않다면 과감히 기존 주택을 처분하고 무주택자로 전환하여 가점제에 동참하는 방법도 있다. 4 신혼부부 주택 마련 쉬워질 듯이명박 대통령 당선인의 주택 정책 공약 가운데 하나인 ‘신혼부부용 주택’이 이르면 하반기부터 공급될 전망이다. 건설교통부는 1월부터 신혼부부에게 주택을 공급할 근거를 마련하기 위해 주택공급규칙 개정 작업 검토에 들어갔다. 개정안에는 신혼부부 전용 청약통장 신설, 신혼부부 주택 규모, 공급방식 등이 담길 것으로 보인다.
건교부는 신혼부부용 주택 공급 대상자를 신설 통장 가입자뿐 아니라 기존 통장에 가입한 신혼부부까지 확대하는 방안도 고려 중이다. 기존 청약통장 가입자와 형평성을 유지하기 위해서다. 신혼부부용 주택은 이명박 당선인이 낮은 출산율을 끌어올리기 위해서는 안정적인 내 집이 필요하다고 판단, 연간 12만 가구를 공급하겠다고 내건 공약이다.
연간 12만 가구의 신혼부부용 주택을 공급하겠다는 이 구상이 실행되면 부양가족이 많은 장기 무주택자를 우대하는 현행 청약가점제로 인해 아파트 당첨 기회가 줄어든 신혼부부들의 내 집 마련이 지금보다 훨씬 수월해진다.
차기 정부는 매년 신혼부부용으로 분양면적 기준 65~80㎡(18~24평) 주택 12만 가구를 공급하겠다는 구상이다. 저소득층용 복지임대 및 분양주택이 4만8천 가구, 중상위 계층용 일반 분양주택이 7만2천 가구다. 이들 주택은 서울 등 수도권과 광역시에 거주하는 34세(여성 기준) 미만의 무주택 세대로, 새로 도입될 ‘신혼부부 주택마련 청약저축’에 가입한 사람에게 공급된다. 주택은 첫 출산 후 1년 안에 공급한다는 것이 차기 정부의 방침이다.
중산층 신혼부부에게 공급되는 일반분양 주택은 우선 입주권을 주고, 분양가는 일반주택과 똑같이 책정하는 대신 집값의 70%를 장기 저리로 대출받을 수 있게 지원한다는 방침이다.  시행 4개월, 여전히 복잡한 청약가점제
내 점수로는 어느 단지 노릴까
지난해 9월부터 청약가점제가 실시되고 있다. 청약통장이 있다고 무조건 분양을 신청할 수 있는 게 아니다. 가점에 따라서 당첨 여부가 결정된다. 가점항목은 무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간 등 세 가지로 구성돼 있다. 무주택기간은 최소 2점에서 최대 32점, 부양가족은 5~35점이며, 가입기간도 1점에서 최대 17점이다. 이를 모두 합하면 최대 84점이 된다. 예를 들어 30대에 자녀 2명을 둔 무주택자의 점수를 계산해보면 무주택 5년(12점)에 자녀 2명(15점)을 두고 통장 가입기간 5년(7점)을 합쳐 총 가점은 34점이 된다. 유주택자는 점수가 높다고 해도 가점제로 공급되는 주택에서는 불이익을 받는다. 청약순위가 2순위 이하로 밀리게 되고 2주택 이상인 경우에는 보유호수별 5점이 감점되기 때문이다.
부동산포털 닥터아파트(www.drapt.com)가 회원 1만8천여 명이 등록한 관심단지를 토대로 청약가점 점수별 당첨 가능성이 있는 단지를 골랐다. 1 65점 초과
GS건설은 서초구 반포동 반포주공3단지를 재건축해 총 3411가구 가운데 566가구를 8월에 일반분양한다. 강남권 노른자위에 있는 아파트로 단지 안에 원촌초등학교, 원촌중학교가 있다. 지하철 7호선 반포역이 단지 바로 앞에 있고, 지하철 9호선 원촌역이 2009년 상반기에 개통될 예정이다.
대우건설과 신구종합건설은 성남 판교신도시 A20-2블록에 123~336㎡ 948가구를 2월에 분양한다. 신분당선 연장선(2010년 개통 예정) 판교역 및 상업지구와 인접해 있어 주거 여건이 좋다.
행정복합도시 및 자족형 신도시로 개발되는 수원 광교신도시에서는 울트라건설이 10월 대규모 분양을 계획하고 있다. 113, 149㎡ 1188가구 규모로 A-21블록에 시공된다. A-21블록은 초·중·고교 통학이 쉽고, 호수를 바라볼 수 있다. 2 55~65점
코오롱건설은 송도 국제도시에 171~191㎡ 197가구를 하반기에 분양할 예정이다. 2009년 인천지하철 1호선 및 제2연륙교가 개통될 예정이다. 국제업무, 관광, 레저 중심으로 개발되는 청라지구에서는 청약예·부금 대상으로 상반기에 6곳 3324가구가 분양을 앞두고 있다.
대림산업은 서울 용산구 신계동 1-313번지 신계구역 재개발을 통해 867가구 중 79~185㎡ 289가구를 5월에 일반분양할 예정이다. 용산전자상가 북쪽 원효로, 백범로와 접한 단지다. 남정초등학교가 단지에 붙어 있어 걸어서 통학할 수 있다.
흥덕지구에서는 현대건설이 2-3블록에 115, 119㎡ 570가구를 2월에 분양할 예정이다. 왕십리 뉴타운에서는 대우건설이 10월께 분양할 계획이다. 1050가구 가운데 594가구가 일반분양된다. 청계천 복원과 동대문운동장 공원화 등의 호재를 안고 있다. 3 40~55점
GS건설은 2월 분양을 목표로 용인시 성복동 산 7-10번지에 121~197㎡ 500가구, 신봉동 416-9번지에 110~196㎡ 299가구 분양을 준비 중이다. 이 지역은 인근 광교신도시, 용인~서울간 고속도로(2009년 개통 예정), 신분당선 연장선(2014년 개통 예정) 등 개발 호재가 많다.
대림산업과 GS건설은 3월에 수원시 권선동에 있는 권선주공아파트를 재건축해 총 1754가구 가운데 79~224㎡ 416가구를 일반분양한다. 이마트(수원점), 농수산물도매시장, 수원터미널이 근처에 있고 곡선초등학교, 세곡초등학교, 곡선중학교가 단지와 접해 있다. 분당선 연장 5차구간인 수원시청역 또는 매탄역(2011년)이 개통되면 7~8분 정도 걸어서 이용할 수 있다. 올림픽공원 및 인계예술공원 역시 걸어갈 수 있는 가까운 거리에 있다.
벽산건설은 서울시 구로구 고척동 고척3구역을 재개발해 총 339가구 중 76~142㎡ 182가구를 상반기에 분양할 예정이다. 고척2구역 맞은편으로 목동 편의시설과 차로 7~8분 거리인 영등포 상권을 이용할 수 있다. 근처에 고척근린공원 및 계남근린공원이 있다. 4 40점 이하
롯데건설은 3월 서울 중구 회현동에 52~307㎡ 386가구를 일반분양할 예정이다. 단지 남측으로 남산이 자리잡고 있어 중간층 이상에서는 남산 조망이 가능하다. 지하철 4호선 회현역이 도보로 3~4분 거리에 있다.
신일건업은 대전 서남부지구 17블록에 148㎡ 1650가구를 5월에 분양할 계획이다. 대전시 도심에서 8km, 둔산 신도심에서 3km 거리에 있는 서남부지구는 유성 및 진잠부도심과 연계돼 대전 서남부 중심지역으로 성장할 것으로 기대된다. 월평공원, 도안공원, 복용공원 등과 갑천, 진잠천 등이 주변에 있어 주거환경이 쾌적하다. 3개의 지역간 도로와 5개의 간선도로를 비롯해 대전지하철 1호선이 공사 중이다. |
